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부자가 되고 싶다면 ‘부동산 머리’부터 만들어라
“저 친구는 공부 머리는 없는데 장사 머리는 있어.” 이런 식의 표현을 들어보신 적이 있을 겁니다. 학창 시절 공부는 썩 잘하지 못했지만 장사하는 데는 재능이 있는 사람이란 뜻이지요. 우리가 지금부터 공부할 부동산 투자에도 공부 머리가 크게 필요 없습니다. 중요한 것은 투자에 최적화된 ‘부동산 머리’를 만드는 것입니다. 투자에 재능 있는 사람이 되기 위해서는 평상시부터 숫자를 대하는 습관, 정보에 익숙해지는 습관 등을 익혀야 합니다.

부동산을 삶의 일부로 만들어라: 투자를 잘하기 위해서는 투자 대상과 친해져야 합니다. 부동산과 친해지는 방법으로는 무엇이 있을까요? 현직 부동산 펀드매니저인 필자는 회사에 출근하면 바로 여는 사이트와 프로그램이 몇 개 있습니다. 엑셀, 포털 사이트의 지도 서비스, 법제처 사이트, 회계프로그램입니다. 이 중에서도 엑셀과 지도 사용의 생활화는 정말 중요합니다.

▲ 엑셀 생활화하기 - 엑셀은 일종의 똑똑한 계산기라고 볼 수 있습니다. 물론 투자할 때 웬만한 계산은 계산기로도 가능합니다. 하지만 각종 변수에 따른 민감도를 분석하고, 연간 예산을 계획하고 내부수익률을 계산하는 일은 엑셀로 해야 편리합니다. 필자는 회사에서 투자 검토를 할 때나 개인적으로 투자 검토를 할 때 보통 엑셀파일 하나에 최소한 15~20개 정도의 시트를 만듭니다. 그 내용을 분석하고 또 이것들을 다시 정리하여 마치 투자자로부터 자금 유치를 위해 프레젠테이션 자료를 준비하듯이 PPT로 다시 한 번 만들어 봅니다. 최소한 이 정도는 해야 확신을 가지고 투자할 수 있습니다. 그래야 누가 어떤 이상하고 부정적인 이야기를 해도 흔들리지 않고 자산을 보유할 수 있습니다.

▲ 지도와 친해지기 - 부동산 투자자라면 지도 보기를 생활화해야 합니다. 요즈음에는 지도 기능이 매우 좋아져서 로드뷰, 항공뷰는 기본이며 등고선까지도 볼 수 있습니다. 로드뷰의 경우도 과거 모습까지 볼 수 있어 상가에 투자할 분이라면 많은 도움을 받을 수 있습니다. 만약 아파트 투자를 검토 중이라면, 대중교통과 학군 검토는 필수입니다. ‘길 찾기’ 기능을 활용하여 투자 물건에서 주요 지역(강남, 광화문, 여의도 등)을 대중교통과 승용차로 오가는 방법을 꼭 검색해봐야 합니다. 환승은 얼마나 편한지, 버스 노선은 몇 개나 지나다니는지 반드시 확인해야 합니다. 초등학교까지 도보로 가는 방법도 길 찾기 기능을 통해 꼭 확인해야 할 사항입니다. 이를 통해 이동 소요 시간과 도보 이동 거리 등을 파악하면 가치 평가에 참고할 수 있습니다.

외워야 하는 숫자들: 대한민국 인구 수 및 세대 수, 서울 인구 수 및 세대 수, 평균 가처분 소득, 평균 총자산 및 순자산, 서울의 구 개수, 아파트 평균 거래량, 전세가율, 자가 보유율, 한국은행 기준금리, 정기예금 및 대출금리, 최근 물가 상승률, 최근 GDP 성장률……. 이 중 몇 가지나 알고 계십니까? 위의 숫자들은 투자자라면 꼭 외우고 있어야 합니다. 그래야 언론에 어떤 기사가 나오든 흔들리지 않고 자기중심을 잡을 수 있습니다.

▲ 한국은행 기준금리 - 금리와 유동성 그리고 부동산 가격은 불가분의 관계에 있습니다. 모든 변수가 불변한다고 가정할 경우, 금리와 부동산 가격은 반비례 관계에 있지 않을까 싶습니다. 물론 워낙 많은 변수들이 부동산 가격을 결정하기 때문에, 금리와 부동산 가격의 명확한 상관관계를 찾기는 어려운 일입니다. 하지만 과거 금리 변화 추이는 머릿속에 넣고 있어야 투자할 때, 특히 대출을 받고자 할 때보다 현명한 판단을 할 수 있습니다. 한국은행 기준금리가 변한다고 대출 금리도 그만큼 움직이지는 않습니다. 금융기관에서 스프레드(가산금리)를 변경하기 때문입니다.

▲ 최저임금 상승 추이 - 최저임금은 최근 7년간 평균 6.7%씩, 최근 3년간 매년 7.5%씩 증가했습니다. 최저임금으로 주택 구매력에 관해 논의하는 것은 좀 무리일 수 있지만, 건물 공사원가를 예측하기에는 좋은 수치인 것 같습니다. 최저임금이 상승하는 한 공사원가는 꾸준히 늘어날 수밖에 없습니다. 심지어 최근에는 2015년 대비 무려 66%나 인상한 10,000원까지도 언급되었습니다. 66%까지는 아니었지만, 2017년 최저임금은 전년 대비 7.3% 인상한 6,470원으로 확정되었습니다. 앞으로도 최소한 과거와 비슷한 속도로 오르지 않을까요?

궁금증이 생기면 주저 없이 전화기를 들자: 많은 분들이 궁금한 점이 있으면 그에 관해 잘 알 만한 곳에 전화하는 것이 아니라 모르는 사람들끼리 열심히 이야기하며 시간을 낭비합니다. 물론 변호사나 세무사에게 법률과 세금 관련된 문의를 할 때는 문의하는 것 자체만으로도 비용이 발생하는 경우가 있으므로 예외로 하겠습니다만, 전문가로서 즉답이 가능한 경우에는 대부분 무료로 답해줍니다. 분양권 매매의 경우 건설사 분양사무소와 공인중개사 그리고 구청에 문의하여 해결합니다. 궁금한 게 있으면 바로바로 전화하세요. 특히 부동산 시세는 인터넷으로 찾는 데 한계가 있습니다. 지역 부동산의 동향이 궁금하면 주저하지 말고 공인중개사에게 전화하세요. 공인중개사에게 질문자가 잠재고객이라는 확신만 준다면, 친절하게 설명해줄 것입니다.

- 『돈 버는 부동산에는 공식이 있다』 중에서
(민경남 지음 / 예문 / 216쪽 / 13,000원)
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